Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi

Kanun koyucu kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine gidilebilmesi için iki tane durum öngörmüştür. Bunlar:

1 ) Kira Bedelinin Ödenmemesi

2 ) Kira Süresinin Sona Ermesi

A ) KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE

Borçlu olan kiracı kira borcunu ödemezse kiralayan kiracısına karşı genel haciz yoluyla takip yapabilir.  Fakat bu yolla yalnızca kiracının kira bedeli ödenmesi sağlanır.

Bununla birlikte kiraya veren kiracının taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa, bu durumda kiracının kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak ilamsız tahliye yoluna başvurmalıdır. Buna karşın eğer kiracı kira borcunu ödemezse kiralayan icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilecektir.

Bu takip yolunun temel aşamaları sırasıyla;

● Takip Talebi

● Ödeme Emrinin Tebliği

● Takibin kesinleşmesi

● Haciz

● Satış

● Paraların Paylaştırılması aşamasıdır.

 

Diğer taraftan da kiralanan taşınmazın tahliyesi bakımından tahliye aşaması vardır.

1 ) Takip Talebi ve Ödeme Emri:

 

● Kiralanan taşınmazın icra yoluyla tahliyesinde takip talebi aynı genel haciz yolundaki gibidir. Fakat burada kiralayan hem ödenmeyen kira bedelinin ödenmesini hem de taşınmazın tahliyesini ister.

● Bununla birlikte tahliye talebinin yapılması için yazılı bir kira sözleşmesinin olması şart değildir. Eğer kira sözleşmesi yazılı bir şekilde yapılmış ise kiralayan sözleşmenin aslını veya onaylı örneğini takip talebine ekleyip icra dairesine vermelidir.

● Takip talebini alan icra dairesi bir ödeme emri hazırlar ve borçluya tebliğ eder. Gönderilen bu ödeme emrine karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilecektir. Buna karşın kiracıda tebliğden itibaren otuz gün içinde borcunu ödeyebilecektir.

● Borçlu eğer kira yazılı olarak yapılan kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmez ise kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.

● Ödeme emrine itiraz edilmez ve borç da ödenmez ise bu takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşecektir. Bununla birlikte borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilecektir.

● Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliyesinde icra mahkemesinin kararı olmadan taşınmazın tahliyesi gerçekleştirilemez.

● Kiracı eğer süresi içinde ödeme emrine itiraz etmezse tahliye takibinin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşecektir. Ödeme süresi geçtikten sonra kiralayan, kira alacağı için borçlunun mallarının haczedilmesini isteyebilir.

● Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve kira borcunu ödemez ise kiralayan ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilecektir.

● Borçlu kiracı eğer ödeme emrine itiraz ederse ilamsız tahliye talebi durur. Bunun üzerine alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilecektir. Kiralayan itirazın kaldırılmasını ve tahliyesini istemez ise bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapamayacaktır.

● Borçlu kira sözleşmesine itiraz ederse, böyle bir itiraz karşısında alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini isteyebilmesi için kira sözleşmesinin yazılı ve aynı zamanda noterlikçe düzenleme veya onaylama  biçiminde yapılması gerekecektir. Yani kira sözleşmesi yazılı veya yazılı fakat noterden onaylı değilse kiralayan ancak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

● Tüm bunlara ek olarak icra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararına karşı kanun yoluna başvurulması takibi durdurmaz.

● İcra mahkemesi kararının tahliyeye ilişkin kısmının icra edilmesi için de kararın kesinleşmesine gerek yoktur. Tahliye için icra mahkemesinin kararının borçluya tefhim ve tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir.

● Kiracı üç aylık teminat yatırarak icra dairesinden ek bir süre alabilir ve bunun üzerine üst derece mahkemesinden icra mahkemesinin tahliye kararına ilişkin kısmı için icranın durdurulması kararı isteyebilir.

B ) KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE

Kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yapabilmesi için kiralayanın elinde mutlaka yazılı bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdü olmalıdır.

Bu takip yolunun temel aşamaları sırasıyla;

Takip talebi, tahliye emrinin tebliği, takibin kesinleşmesi ve tahliye aşamasıdır.

● Bu durumda kiralayan kira süresinin bitiminde kiracının taşınmazı tahliye edebilmesi için bir ay içinde icra dairesine tahliye için başvurabilecektir.

● Bununla birlikte icra müdürü kiracıya bir tahliye emri gönderir. Bu tahliye emrinde kiracının on beş gün içinde tahliye etmesini ister. Eğer kiracı bu tahliye emrine itiraz etmek isterse bu itirazı yedi gün içinde icra dairesine bildirmelidir. Şayet kiracı itirazda bulunmaz ya da taşınmazı tahliye etmez ise taşınmaz zorla tahliye ettirilir.

● Buna karşın itiraz halinde kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talebi noterlikçe resen düzenleme veya tarih ve imzası onaylanmış veya ikrar olunmuş bir sözleşmeye dayalı olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir belge gösteremez ise itiraz kaldırılır.

● İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten sonra veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracı veya kiralayan genel mahkemelerde dava açabilir.

● Kiracı yedi gün içinde itirazını icra dairesine bildirirse itiraz üzerine takip kendiliğinden durur. Bununla birlikte tahliye emrine itiraz edilmez ise takip kesinleşir. Tahliye süresi de geçince kiralayan borçlunun taşınmazdan zorla tahliyesini icra dairesinden talep edebilecektir. Borçlunun eşi kendisi veya eşinin altsoy ve üstsoyu, kan veya kayın hısımlığı yönünden ikinci dereceye kadar akrabaları, iş ortakları ve kiracı ile birlikte aynı taşınmazda oturan üçüncü kişi sayılmazlar ve kiracı gibi tahliye edilirler.