Konut İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye Davası

Konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir. TBK’nın 350. Maddesi; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1-Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,…..belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” düzenlemesini içermektedir.

Diğer yandan kiracının kiralanandan çıkartılmasını sağlayacak olan ihtiyaç, kiralayanın gerçek ve samimi ihtiyaç nedenidir. İhtiyaç kavramı hem kiralayan bakımından hem de kiralanan bakımından üzerinde durulması gereken bir husustur.

1.İHTİYACIN GERÇEK,SAMİMİ VE ZORUNLU OLMASI:

Kiralayanın kiralananı konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmesi için, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiralayan tarafta iddia edilen ihtiyacın var olup olmadığı somut olaya göre değerlendirilmektedir.

Bununla birlikte kiralayanın ihtiyaç iddiasının doğmuş olması gerekir, aksi takdirde kiralayan doğmamış bir ihtiyaca istinaden tahliye davası açamayacaktır. Gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Kiralayanın yaşayabileceği boş bir konutu varsa, kendi oturduğu evi tahliye davası açmadan önce satmış veya satılığı çıkarmışsa, kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı kabul edilecektir.

Öte yandan ihtiyaç sebebinin varlığı davanın açıldığı sırada var olmasının yeterli olmadığı, yargılamanın devam ettiği sırada da devam etmesi gerektiği Yargıtay kararlarında belirtilmiştir.

2. DAVAYI AÇABİLECEK KİŞİLER:

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 350. maddesinde davayı kimlerin açacağı şu şekilde belirtilmiştir;

Ev sahibinin kendisi

Eşi

Altsoyu

Üstsoyu

Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler

Şeklinde hüküm altına alınmıştır. Söz konusu kişiler haricinde kimse ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamayacaktır.

DAVA AÇMA SÜRESİ

İhtiyaç nedeniyle tahliye açma davası kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz olmasına göre değişiklik gösterecektir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresi sona erdikten sonra tahliye davası açılabilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her 6 ay bir kira dönemi olarak kabul edilmektedir. Davaya konu ihtiyacın doğması halinde 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay öce kiracıya bildirimde bulunarak tahliye için tarih verilmelidir. Belirlenen bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.

Görüldüğü üzere belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtarname şartı aranmazken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmaktadır.

Bununla birlikte ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında davaya konu tahliye işlemi gerçekleştikten sonra kiraya veren kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca, haklı bir sebep olmadıkça, tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde kiracının tazminat davası açma hakkı mevcuttur. Tazminat, son 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında yetkili ve görevli mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ÖRNEK YARGITAY KARARLARI

Kiraya verilen konutun, ev sahibinin oturduğu evden daha üstün nitelikte olması tahliye sebebidir. (Yargıtay 6. HD., E. 2014/3336 K. 2014/4259 T. 2.4.2014 )

"dosya içerisinde mevcut bilirkişi raporundan dava konusu taşınmazın bulunduğu binanın bodrum katındaki otoparkta asansör bulunması, aynı binanın 3 ayrı dairesinde kızı ve torunlarının oturuyor olması gibi avantajlı özelliklerin bulunduğu, davacının halen oturduğu binanın ise yoldan rampa ve sahanlıkları bulunan merdivenlerle ulaşılması gibi davacı ve eşinin yaş durumları dikkate alındığında engel durum teşkil edebilecek nitelikte olduğunun tespit edildiği anlaşılmaktadır Bu durumda dava konusu yerin davacının oturduğu konuta nazaran daha üstün nitelikte olduğu, davacı ve eşinin yaşlı kişilikleri ve kiralananın bulunduğu binada kızı ve torunlarının oturduğu dikkate alınarak ihtiyacın gerçek samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir."

Kiraya verenin reşit olan oğlunun ayrı eve çıkmak istemesinin ihtiyaç iddiasını kanıtlamaya yeterli olduğundan bahisle ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi karar verilebilir. ( Yargıtay 6. HD., E. 2016/3380 K. 2016/3343)

"...taraflar arasında düzenlenen 1.11.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı vekili müvekkilinin oğlunun 28 yaşında olup evlilik hazırlığı yaptığını, halen babası ve annesi ile birlikte oturduğunu, reşit olup ayrı eve çıkmak istediğini belirterek süresinde açtığı iş bu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir. HUMK26 maddesine göre hakim talep sonuçları ile bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve müstakil olarak oturmak istediğine dair kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir."

Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. (Yargıtay 6. HD 2013/7288 E. , 2013/10048 K. )

''Olayımıza gelince; davacının oğlunun dava açıldığı tarihte İstanbul’da oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı oğlunun dava açılış tarihinde ve yargılama aşamasında yerleşeceğini iddia ettiği Karabük iline gelmek için her hangi bir girişimde bulunmadığı dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Bu nedenle henüz ihtiyaç doğmamıştır. Doğmamış ihtiyaç için açılan tahliye davası dinlenemez. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.''