Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Açılacak Olan Tahliye Davası

Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

İHTAR

Kanuni düzenleme dikkate alındığında, TBK md.351/1 uyarınca tahliye davası açılması için öncelikle kiracıya yazılı ihtar yapılması gerekliliğidir. Söz konusu ihtarın ihtiyaç sebebiyle edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimi ve yine bu süre içerisinde tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Yine bu ihtarın kira sözleşmesine göre kiracı olan tüm taraflara keşide edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10412 E. , 2016/3792 K. belirtildiği gibi, ihtarın telgraf şeklinde gönderilmesi halinde muhataba bizzat ulaşması da gerekecektir. ”davacı vekili, dava konusu taşınmazın 12.06.2013 tarihinde müvekkili tarafından satın alındığını ve taşınmazın tamamının müvekkili tarafından ticari faaliyet için kullanılacağını bildirir davalıya 09.07.2013 tarihli telgraf şeklinde ihtarname göndermiş, bu telgraf ihtarı 10.07.2013 tarihinde davalı kiracı …’in yakını…. imzasına tebliğ edilmiştir. Telgraf şeklinde gönderilen ihtarın tebliği Tebligat Kanunu hükümlerine tabi olmayıp, Posta Kanununa tabi olduğundan, tebligatın bizzat muhatabına yapılması gerekir. Telgraf ihtarı davalı kiracının bizzat kendisine tebliğ edilmediğinden ve davalı da tebligattan haberdar olmadığını bildirdiğine göre, yapılan tebligat, usulüne uygun şekilde yapılmış bir tebligat olarak kabul edilemez ve hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda 6098 Sayılı Kanunun 351. maddesinde belirtilen sürelerde tebliğ ettirilmiş bir ihtar bulunmadığından davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde esasa girilerek hüküm kurulması doğru değildir.”

DAVA AÇMA SÜRESİ

İhtiyaç sebebiyle açılacak davalarda dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Dava açma süresi yeni malik tarafından kullanılan seçimlik hakka bağlı olarak değişebilecektir.

Eğer yeni malik tarafından TBK md.351/1 uyarınca seçimlik hak tercih edilmişse açılacak davanın, taşınmazın iktisap tarihinden sonra altı ay sonra açılması gerekmektedir, bununla beraber davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7209 E., 2017/17902 K. kararı ile yeni malik tarafından seçimlik hak kullanılıp kiracıya 6 aylık süre verildikten sonra bu süre beklenmeden ihtiyaç sebebiyle dava açılması halinde davanın reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.

“her ne kadar davacının iktisaptan sonra ihtiyaca dayalı olarak dava açmak konusunda seçimlik hakkı mevcut ise de davacı keşide ettiği ihtarname ile davalıya kiralananı boşaltması için iktisap tarihinden itibaren altı ay süre tanımış, davayı ise verdiği sürenin sonunu beklemeden 11/05/2015 tarihinde açmıştır. İhtarname içeriğine göre davalının kiralananda 21/05/2015 tarihine kadar oturma hakkı olup mahkemece, davalıya tanınan altı aylık süreden önce açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.”

Eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesine göre açılacak davanın ise, sözleşmenin sonunda bir ay içinde açılması gerekmektedir. Bununla beraber yeni malik bu bir aylık dava açma süresi içerisinde veya öncesinde dava açacağını kiracıya bildirmişse, davayı bildirimi takip eden dönem içerisinde (uzayan kira yılı sonuna kadar) açabilir. (TBK md.350/1, 351/2, TBK 353)

Bununla beraber süre bakımından şu hususu da belirtmekte fayda vardır. Eğer taraflar arasındaki sözleşmede sözleşmenin feshi için bir ihbar süresi öngörülmüşse, yeni malikin bu süreye de riayet etmesi gerekecektir. Nitekim kira sözleşmesinde kiracı lehine olan bu düzenleme ile feshi ihbar süresine uyulmamışsa sözleşme bir yıl daha uzayacaktır ve yeni malik bu ihtar süresine uymayarak kira yılı sonundan itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açmış olsa bile, dava süresinde değerlendirilmeyecektir.

İHTİYACIN SAMİMİ, GERÇEK, ZORUNLU OLMASI GEREĞİ

Yargıtay kararları ile ihtiyaç sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması da aranmaktadır. Yine söz konusu ihtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması ve dava süresince de devam etmesi gerekmektedir. Dava açıldığı tarihte doğmamış bir ihtiyaç nedeniyle tahliye istenemez. Ancak, yakın bir tarihte gerçekleşmesi muhtemel ihtiyacın da tahliye nedeni olarak kabul edilmektedir.

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.