Kamulaştırma

KAMULAŞTIRMA NEDİR ?

Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, mülkiyetini devralmasıdır.

Öte yandan Anayasa’da kamulaştırma kurumu “Sosyal ve Ekonomik Haklar ve Ödevler” bölümünde 46.

maddede düzenlenmiştir. Anayasa’nın kamulaştırmaya ilişkin 46. maddesi şu şekilde karşımıza çıkmaktadır:

“Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.

Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir. İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.”

Anayasa’nın 46. maddesi incelendiğinde kamulaştırma işleminin ana hatlarının açık bir şekilde ortaya konulduğu görülmektedir. Mezkûr madde çerçevesinde kamulaştırma kurumuna ilişkin şu temel ilke ve kurallardan bahsedilebilecektir.

a) Kamulaştırma, devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından özel mülkiyete tabi taşınmazlara el atılmasıdır. Yani ancak özel mülkiyet konusu taşınmazların kamulaştırılabilmesi mümkündür.

b) Kamu yararının varlığı kamulaştırmanın yapılabilmesi için zorunludur.

c) Kamulaştırma işlemi mülkiyet hakkına müdahale sonucu doğurduğu için kanuna dayanılmalı ve söz konusu kanunda öngörülen usullere uyularak gerçekleştirilmelidir.

d) Kamulaştırılacak taşınmazın karşılığının nakden ve peşin olarak ödenmesi gerekmektedir. Kural bu olmakla birlikte, Anayasa’nın 46/2 hükmünde belirli amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda peşin ödeme şartından ayrılınmış ve taksitle ödeme mümkün hale getirilmiştir.

Yukarıda belirtilen hususlar doğrultusunda kamulaştırma yapmak için şartları kısaca özetleyecek olursak;

Kamu yararı olmalı ve bu kamu yararının kamulaştırmayı zorunlu kılması gerekmektedir,

Gerçek veya tüzel kişiye ait “özel mülkiyete konu taşınmaz” olmalıdır,

Devlet kamulaştırmak istediği taşınmazın bedelini peşin olarak ödemek zorundadır,

Kamulaştırmayı yalnızca bu hususta yetkili idare yapabilmektedir.

KAMULAŞTIRMA SÜRECİNDE AŞAMALAR

Kamulaştırma işlemi anayasal olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğinde olduğundan mevzuatımızda usul ve esasları ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir. Kamulaştırma Kanun’u çerçevesinde, kamulaştırma işlemi idari aşama ve adli aşama olmak üzere iki

aşamadan oluşmaktadır.

A. İdari Aşama :

Kamulaştırmanın idari aşamaları, kamulaştırma bedeli için yeterli ödenek temini, kamu yararı kararı alınması ve onaylanması, kamulaştırılacak taşınmazın belirlenmesi, kamulaştırma kararının alınması, tapu siciline şerh verilmesinin istenmesi ve satın alma usulünün denenmesinden oluşmaktadır.

Kamulaştırma işlemine başlayacak olan idare öncelikle Kamulaştırma Kanunu madde 3/4 hükmü gereğince öncelikle kamulaştırılacak taşınmaz için yeterli ödeneği temin etmelidir. Bununla birlikte idare kamulaştırma işlemine başladığı anda yeterli ödeneğin hazır edildiğini belgelemek durumundadır.

İdare kamulaştırmanın idari aşamasında yeterli ödeneği temin ettikten sonra kamu yararı kararı almalı ve bu karar yetkili mercilerce onaylanmalıdır. Kamu yararı kararı, idarenin belirli bir işin, örneğin, yol, okul yapımı konusunda kamu yararının var olduğuna ilişkin almış olduğu bir karardır. Bu kararının, idareye kamulaştırma yapma konusunda verilmiş bir izin olarak da değerlendirilmesi mümkündür.

Kamulaştırma Kanun’unda kamulaştırma işlemi için kamu yararı kararı alınması gerektiği kuralı konulmuş olmakla beraber, istisnai bazı durumlarda kamu yararı kararı alınmasına gerek görülmemiştir.

Kamulaştırma Kanunu madde 6/3 gereğince “Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır."

Yukarıda belirtilen hallerde kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur. Ayrıca Kamulaştırma Kanunu madde 6/2 gereğince Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının onaylanmasına ihtiyaç bulunmamaktadır.

Kamulaştırmanın idari aşamasında kamu yararı kararı alınıp onaylanmasının ardından kamulaştırılacak olan taşınmazın belirlenmesi işine geçilir.

Kamulaştırma Kanunu madde 7/1 hükmü gereğince idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İdare bir taraftan ilgili vergi dairesinden kamulaştırılacak olan taşınmazın beyan değerini ister. Vergi dairesi, taşınmazın beyan edilen değerini, eğer böyle bir beyan mevcut değilse beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde idareye bildirir.

Taşınmazın tespiti işlemi sona erdikten sonra ise idare tarafından kamulaştırma kararı alınır. Alınan kamulaştırma kararı tapu dairesine bildirilir ve tapu dairesince bu konuda şerh konulur.

Kamulaştırma Kanunu madde .7/3 hükmü gereğince “… İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.” şeklinde ifade edilmiştir.

Kamulaştırmanın idari aşamasındaki son süreç ise satın alma usulünün denenmesidir. Satın alma usulü Kamulaştırma Kanun’un 8. maddesinde düzenlenmiştir. İdare satın alma usulünün uygulanması için en az üç kişiden oluşan bir kıymet takdir komisyonu oluşturarak ilgili taşınmazın değerini tespit eder. Daha sonra ise idare tarafından satın alma işini yürütmesi için bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu oluşturulur.

İdare, kıymet takdir komisyonu tarafından tespit edilen değer belirtilmeksizin kamulaştırılacak olan taşınmazı pazarlıkla satın almak istediğini taşınmaz malikine resmi bir yazıyla bildirir. Malik bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde idareye başvurursa, malik ile uzlaşma komisyonu arasında pazarlık görüşmeleri yapılır.

Tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde anlaşılması halinde bu husus bir tutanağa bağlanır ve taraflarca imzalanır. Bunun üzerinde idare 45 gün içinde bedeli hazır eder ve malikten tapuda ferağ vermesini talep eder.

Malik bu süre içerisinde tapuda ferağ verirse idare tarafından söz konusu bedel malike ödenir ve satın alma usulü ile edinilen taşınmaz mal kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde gerçekleştirilen kamulaştırmaya ve bedeline karşı itiraz davası açılamaz.

Yukarıda anlatılanlarla birlikte tüm bu süreci özetleyecek olursak;

Kamulaştırma bedeli için yeterli ödenek temin edilmesi

Kamu yararı kararının alınması

Kamu yararı kararının onaylanması

Kamulaştırılacak taşınmazın belirlenmesi

Kamulaştırma kararının alınması

Satın alma usulünün denenmesi

Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescil edilir.

B. Adli Aşama

Kamulaştırmanın adli aşaması ise, satın alma usulünün başarısızlıkla sonuçlanması halinde başlayan süreci ifade etmektedir. Bu durumda kamulaştırmayı yapacak olan idare, taşınmaz ile ilgili topladığı tüm bilgi ve belgeler ile yaptırmış olduğu bedel tespiti ve buna ilişkin belgeler ile mahkemeye başvuracaktır.

İdare tarafından açılan bu dava kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasıdır. Taşınmazın maliki ile uyuşmazlık yaşanması halinde açılan bu davada taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Söz konusu dava sonucunda verilen karar ancak bedelin tespiti yönünden itiraz mümkündür. Yani taşınmaz idare adına tesciline itiraz etmek mümkün değildir.

Kamulaştırma neticesinde açılacak olan bir diğer dava ise kamulaştırmanın iptali davasıdır. Kamulaştırma işlemi idarenin yapmış olduğu bir işlem olması dolayısıyla Anayasa madde 125 gereğince de idarenin her türlü işlemine karşı dava yolu açıktır. Söz konusu kamulaştırmanın iptali için idari yargıda iptal davası açılabilecektir.

İdari işlemin iptaline ilişkin açılmak istenen dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açılabilecektir.