Yapı Kullanma İzin Belgesi

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ

Yapı kullanma izin belgesi uygulamada iskan ruhsatı, iskan raporu, iskan izni gibi kavramlarla ifade edilen, belediye ve mücavir sınır alanlarının içinde ve dışında inşa edilen yapıların tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün olduğu kısımların tamamlandığı takdirde bu kısımların kullanabilmesi için yapı ruhsatını veren belediye ve valilikçe düzenlenen izin belgesidir.

Yapı kullanımına ilişkin temel kurallar İmar Kanununda, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde düzenlenmiştir.

HUKUKİ NİTELİĞİ

Yapı kullanım izni belli bir taşınmazın hukuki statüsünü değiştiren yapımı tamamlanan bir yapı açısından yeni bir hukuki durum ortaya koyduğu bireysel nitelikte bir irade açıklaması söz konusu olduğu için sübjektif bir iradi işlem niteliğindedir.

Yapı kullanma izni verme,  idarenin denetim ve kontrol işlevi nedeniyle, yapı ruhsatı düzenleme gibi idarenin kolluk etkinlikleri içinde yer alan asli ve sürekli bir kamu hizmeti niteliğindedir.

Bir yapım faaliyeti sonucu meydana getirilen yapının, imar mevzuatı kapsamında yapı ruhsatına tabi bir yapı olarak nitelendirilecek özelliklere sahip olması durumunda, anılan yapıya İmar Kanunu hükümleri çerçevesinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi gereklidir.

Yapılaşmanın önünde engeller bulunan ve yapılaşma yasağının bulunduğu alanlarda yer alan yapılara yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi mümkün değildir.

Yapı kullanma izin belgesinin bir diğer özelliği de, yapının konut dışında farklı kullanım şekillerine ve buna bağlı diğer hukuki belgelerin düzenlenmesine de olanak sağlamasıdır.

YAPI İZNİNİN ALINMASI

Yapı iznini almak için yapı sahipleri veya temsilcileri idareye başvurması gerekir. Taşınmaz üzerinde paylı ya da elbirliği mülkiyet söz konusu ise, paylı mülkiyette paydaşların, elbirliği mülkiyetinde ortakların tamamının yapı ruhsatı almak için başvurmaları gerekir.

Yüklenici arsanın pay sahiplerinden değilse, ancak malikin ve tüm diğer pay sahiplerinin vekâletlerini alarak izin için başvurabilir.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve niteliği değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.

Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhî tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir.

Dilekçeye sadece tapu (istisnaî hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesaplar; röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.

Belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.

Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.

İskân sınırları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için;

● Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması,

● Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması gerekir.

Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz.

Bununla birlikte etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen,  sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

YAPI İZNİNİN SÜRESİ

Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir.

Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı tenzil edilir.

Ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti halinde yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.

Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir.

Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir.

YAPI RUHSATINA KARŞI DAVA AÇILMASI

Yapı ruhsatının iptali istemiyle iptal davası açmadan önce idareye başvuru yapılabilmektedir.  Menfaati ihlal edilen kimseler, iskân talebinin reddi kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde idari makamdan kararın kaldırılmasını isteyebilecektir.

Bu başvuruya otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren altmış gün içinde iptal davası açılabilecektir.

Bununla birlikte idareye başvuru zorunlu değildir. İdareye başvurmadan doğrudan iptal davası açılabilmektedir.

Yapı ruhsatının iptaline  karşı açılacak olan davalar 2577 İYUK’ göre altmış gün içerisinde açılacaktır.

Bununla birlikte dava açma süresi tebligat yapılan kişiler için tebliğ tarihinden itibaren başlayacaktır. Tebligat yapılmayan kişiler için ise ruhsat düzenlendiğinin öğrenilmesi tarihinden itibaren başlayacaktır.