Kentsel Dönüşüm Nedir?

KENTSEL DÖNÜŞÜM

 

Kentsel dönüşüm, şehirleşmenin beraberinde getirdiği sorunların çözümüne yönelik yenileme ve geliştirme projeleridir. Kentsel yenileşme çeşitli nedenlerle eskimiş, yıpranmış, çöküntüye uğramış ya da bozulma süreci yaşamakta olan kentin önemli bir bölgesini yeniden yaşama kazandırılması sürecidir.  

Bununla birlikte Anayasanın 56. maddesinde; herkesin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahip olduğu ve çevreyi geliştirmenin devletin ve vatandaşların ödevi olduğu belirtilmiş, 57. maddede ise; devletin şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çevresinde konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri almakla yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

 Ülkemizde kentsel dönüşümü düzenleyecek kanunlar ele alınmıştır:

● 3194 Sayılı İmar Kanunu

● 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun                         

● 775 sayılı Gecekondu Uygulamaları

● 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı ülke ve şehir düzeyi dikkate alınarak her türlü afet (deprem, sel vb.) tehlikesi altında bulunan riskli alan ve yapıları dönüştürmektir.

Bu kanuna göre riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı riski taşıyan alanlardır. Riskli yapı ise, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik olarak ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

Kanuna göre belirtilen riskli alanlarda;

● Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve idare veya belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini,

● Büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri ya da TOKİ tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenmekte ve Bakanlığın teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca kararlaştırmaktadır.

Riskli yapıların tespiti, bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya idareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler bakanlıkça veya idarece yapılır veya yaptırılır.

Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek idareden de isteyebilir. Bakanlıkça veya idarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Bununla birlikte 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6/2. maddesine göre;

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

Kamulaştırma Kanununa göre kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde ilgili maddelere göre yaptırmış olduğu bedel tespiti ve diğer belgelerle ilgili taşınmazın bulunduğu asliye hukuk mahkemesine müracaat ederek bu taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tescilini ister.

Mahkeme ise idarenin başvuru tarihinden itibaren otuz gün içinde belirlediği duruşma gününü ve diğer ilgili belgeleri ekleyerek taşınmaz malın malikine meşruatlı davetiye ile bildirir. Kamulaştırmaya konu taşınmaz maliki tarafından mahkemece ilgili tebligatın gönderilmesinden itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı iptal ve maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açılabilir.

İdari yargıda açılan davalar önce görülür.

TAHLİYE VE YIKIM İŞLEMİ

Afet riski sebebiyle yapılacak olan yıkım işlerinde öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur.

Verilen bu süre içinde de malikler tarafından yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, bakanlıkça yazılı olarak idareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde bakanlık, belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. Bakanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.

Kanuni düzenlemeler doğrultusunda, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidebilir.

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen bağımsız bölümlerin bedelleri, gerekli görüldüğünde, mevcut ekonomik durum ve ilgili diğer şartlar göz önünde bulundurularak Cumhurbaşkanı kararınca yapım maliyetleri tespit edilir.

Bununla birlikte yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması deprem ve benzeri sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın bakanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir.

Yapıların tahliyesinin bakanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak da dâhil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla bakanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir.

RİSK TESPİT RAPORUNA İTİRAZ

Mevzuat uyarınca riskli alanların ve yapıların risk tespitleri yapılacak olup, bu risk tespitlerine ise riskli yapı malikleri ve kanuni temsilcileri itiraz haklarını kullanarak on beş gün içinde risk tespitlerdeki hukuki sakatlıkları düzelttirebileceklerdir.

Riskli yapı tesisine ilişkin itirazların konusu binanın niteliğine ilişkin ,riskli yapı tespitini yapan lisanslı kuruluşuna ilişkin veya ilgili binanın riskli olmayıp sağlam olduğu itirazı olabilir.

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde ilgili müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister.

İdarece altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır.

Verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılır veya yaptırılır.

Riskli yapı tespitlerine karşı yapılacak itirazları değerlendirmek üzere, ihtiyaca göre bakanlıkça gerekli görülen yerlerde yeteri kadar teknik heyet teşkil edilir.

Teknik heyet, en az beş üyenin katılımı ile toplanır ve toplantıya katılan üyelerin çoğunluğu ile karar alır; oyların eşitliği hâlinde, heyet başkanın taraf olduğu görüş çoğunlukta sayılır.

Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporunun teknik yönden bütün unsurları ile inceler. Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmelerin yapılması için raporun lisanslı kurum veya kuruluşa gönderilmesine karar verilir ve rapordaki eksikliklerin tamamının düzeltilmesinin sağlanmasından sonra yapının riskli ya da risksiz olduğuna ilişkin nihai karar verilir.

Teknik heyet, gerek görmesi halinde itiraza konu edilen yapıyı bizzat yerinde inceleyebilir veya yapının yerinde incelenmesini Müdürlükten veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda idareden isteyebilir. Ancak, yapının riskli olup olmadığına ilişkin nihai karar, yapının riskli yapı tespiti yapıldığı tarihteki durumuna ve özelliklerine göre verilir. Teknik heyetçe alınan kararlar, gerekçeleri belirtilerek yazılır; başkan ve üyelerce imzalanır. Tespiti yapan veya yaptıran idareye teknik heyetçe alınan tüm kararlar, itiraz eden malike ise sadece nihai karar bildirilir. Teknik heyetçe alınan nihai karara göre yapının risklilik durumunun değişmesi halinde karar bakanlığa da gönderilir. Teknik heyetçe, karara bağlanan riskli yapı tespit raporuna karşı başka bir malikçe yapılan itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz.

RİSK TESPİT RAPORUNA KARŞI DAVA AÇILMASI

Kanun uyarınca tesis edilecek idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden otuz gün içinde dava açılabilecektir. Risk tespit raporuna karşı açılacak olan davada görevli ve yetkili mahkeme  ise riskli yapının yetki alanına tabi olan il idare mahkemesidir.

Diğer yandan risk raporunun ilgilileri dava açmadan önce İYUK’un 11. maddesine göre; “üst makamlara başvuru yapıp” sonrasında dava açabilirler. İlgililer tarafından, idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebilir. Böyle bir istek söz konusu olduğunda, idari dava açma süresi duracaktır.

Bununla birlikte üst makama başvuru yapmak zorunlu değildir. İlgililer isterse doğrudan iptal davası açabileceklerdir. Eğer iptal davası sonucunda risk tespit raporunun iptali kararı çıkarsa bu durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Dava açma süreleri hak düşürücü süreler olmakla birlikte ilgili dava süresi içinde açılmalıdır. İlgili sürelere uyulmadığında hem itiraz hem de iptal davası açılamayacaktır.

Riskli alan kararına karşı ise Resmi Gazete ’de yayımı tarihinden itibaren otuz gün içinde açılacaktır. Riskli alan kararı Cumhurbaşkanınca alındığı için buna ilişkin açılacak olan davalarda ise Danıştay kanunu gereğince Danıştayın ilk derece mahkemeleri görevli olacaktır.