Tapu İptal Tescil Davası

Tapu iptal tescil davası, bir taşınmazın tapu sicilindeki hukuka aykırı olarak yapılan yolsuz tescilin iptali ve bu taşınmazın sicilinin düzeltilmesi davasıdır.

Bununla birlikte kanunda ise yolsuz tescil, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun olan tescil olarak tanımlanmıştır.

Dolayısıyla tapu iptal tescil davası doğrudan taşınmazla ilgili olup, mülkiyet hakkını ilgilendirir. Tapu iptal tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğu için mahkeme kararı olmadan icra edilemez.

TAPU İPTAL TESCİL DAVASINDA YARGILAMA USULÜ

Tapu iptal tescil davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir. Fakat bu kuralın istisnaları da mevcuttur. Eğer davalı ve davacı arasındaki uyuşmazlık bir tüketici işleminden kaynaklanıyorsa dava tüketici mahkemesinde, ticari ilişkiden kaynaklanan tapu iptal tescil davası ise asliye ticaret mahkemesinde açılacaktır.

Bununla birlikte taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Taraflar aksi bir hüküm kararlaştıramazlar.

Tapu iptal tescil davası, tapu kaydında taşınmaz mülkiyet hak sahibi olan kişilere açılır. Eğer malik ölmüş ise mirasçılarına karşı da açılabilir. Tapu iptal tescil davasında eğer ki tapuda üçüncü bir kişi yer alıyorsa ona karşı ayrıca bir dava açılması gerekir.

Bununla birlikte yolsuz tescille hakkı zedelenen kişinin, tapu iptal tescil davasını açabilmesi için herhangi bir süreye tabi tutulmamıştır. Yani kanunda bu davayı açmak için hak düşürücü süre veya zamanaşımı öngörülmemiştir. 

Ancak tapu iptal tescil nedeni borçlandırıcı işleme dayanıyorsa bu davanın açılabilmesi için genel zamanaşımı süresi on yıllık bir süre öngörülmüştür.

TAPU İPTAL TESCİL DAVASI AÇILMA SEBEPLERİ

Tapu iptal tescil davasını açmak için nedenler sınırlı olmamakla birlikte davacının tapu iptal tescil davasını açabilmesi için bir yolsuz tescil olması veya taşınmazın mülkiyetini devretme hakkı tanıyan bir hukuki sebebin bulunması gerekir. Genel olarak bu sebepler;

• Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal tescil davası,

• Muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptal tescil davası,

• Aile konutu nedenine dayanan tapu iptal tescil davası,

• Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal tescil davası,

• Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil davası,

•  Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle tapu iptal tescil davası olarak sıralanabilir.

1 ) Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası:

Tapuda taşınmaz devri yapan bir kimsenin devir anında temyiz gücü ve fiil ehliyetinin bulunması gerekir. Bu özelliklere sahip olmayan kişinin yaptığı işlemler yok hükmünde sayılacaktır.

Fiil ehliyetine sahip olmayan bir kişi tapuda yaptığı taşınmazın devri işlemi, tapu iptal tescil davasının konusunu oluşturacaktır.

Bununla birlikte Yargıtay hukuki ehliyetin belirlenmesinde öncelikle bu kişiye ait tanık dinlenmesi, doktor raporları, gözlem kağıtları, bilimsel tıbbi raporlar ve getirilecek her türlü somut belgeyle ispatlanması gerektiği görüşündedir.

2 ) Muris Muvazaası Nedeniyle Açılan Tapu İptal Tescil Davası:  

Muris muvazaası, mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı hileli işlemlerdir.

Mirasbırakanın yaptığı bu hileli işlemler Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında şu özellikleri dikkate almıştır;

• Tapuya kayıtlı taşınmaza ilişkin olarak işlem yapılması

• Murisin mal kaçırma iradesini ortaya koyması

• Tüm mirasçıların davacı sıfatına haiz olması

• Zamanaşımı süresinin olmamasıdır.

Murisin yaptığı görünürdeki işlem geçersiz olarak kabul edilirken, mirasbırakanın ve murisin yaptığı gizli işlem geçerli kabul edilir. 

Mirasbırakanın yaptığı bu geçersiz işlem  muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptal tescil davasının konusunu oluşturacaktır.

Bu geçersizlik iddiasını tüm mirasçılar ileri sürebilirler. Yargıtay bu  geçersiz işlemleri dikkate alırken bazı ölçütler dikkate almıştır. Bu ölçütleri şu şekilde sıralayabiliriz: 

• Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesi araştırılır,

• Mirasbırakanın tapu devri yapmasındaki haklı bir nedeni olup olmamasına bakılır,

• Her bir mirasçıya miras paylaştırırken belirli bir oran ve ölçünün  olmasına bakılır.

3 ) Aile Konutu Nedenine Dayanan Tapu İptal Tescil Davası:  

Aile konutu eşlerin varsa çocukların birlikte yaşamayı amaç edindiği konuttur. Türk Medeni Kanununa göre; Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. 

Bununla birlikte aile konutu şerhi konulmasına rağmen eşin rızasının alınmayıp, taşınmazın devredilmesi halinde aile konutu nedenine dayanan tapu iptal tescil davası açılabilecektir.

Şerh konulmadığı hallerde TMK m. 1023 gereğince iyiniyetli üçüncü kişiler taşınmazın mülkiyetini kazanabileceklerdir. Tapuda aile konutu şerhi konulmasa dahi, bunu bilen veya bilebilecek durumunda olan kişiler taşınmazı iktisap edemeyeceklerdir.

4 ) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasına Dayanan Tapu İptal Tescil Davası:

Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir. Bununla birlikte TBK m.504 gereğince vekaletin kapsamı sözleşmede öngörülmemiş ise görülecek işin niteliğine göre belirlenir.

Vekil, taşınmazın devri için özel olarak yetkilendirilmesi gerekir. Vekilin hukuka aykırı ve yetkisiz olarak yapacağı devir işlemi vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayanan tapu iptal tescil davasının konusunu oluşturacaktır.

Vekilin hukuka aykırı olarak işlem yaptığının bilen bir kimsenin iyiniyetinden bahsedilemeyeceği için kanun bu kişileri korumayacaktır. 

5 ) Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayanan Tapu İptal Tescil Davası :

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde taşınmazı devralacak kişiye tescil isteme yetkisi verilmemiş ise taşınmaz malikinin talebine bağlı kılınmışsa taşınmaz malikine ölünceye kadar bakma yükümlüsü olan kişi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal tescil davası açabilecektir.

6 ) Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davasının Açılması:

Türk Medeni Kanunu m.713/1’de belirtildiği üzere ;

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Bu durumda tapu iptal tescil davası açabilmek için;

• Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz olması ,

• Bu taşınmazı zamanaşımı yoluyla kazanacak olan kişinin malik sıfatıyla zilyet olması,

• Bu zilyetliğin davasız aralıksız yirmi yıl sürmesi gerekir. Bu hallerde zilyetin iyiniyeti aranmayacaktır.

Belirtilen şartların sağlanması halinde taşınmazı malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi tapu iptal tescil davası açabilecektir.