Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

KAT MÜLKİYETİ NEDİR ?

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapının bulunduğu arazinin maliki ya da müşterek malikleri tarafından kurulan özel mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Kat mülkiyeti hukuku 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir.

Kat mülkiyetinin kapsamı ise ;

• Bağımsız bölümleri,

• Eklentileri,

• Arsa ve ortak yerler üzerindeki hakları kapsar.

Bağımsız bölüm, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmasına elverişli olan bölümlerine denir.

Eklenti ise bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere denir.

Ortak alanlar da, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanıma veya faydalanmaya yarayan yerlere denir.

Kat mülkiyeti, tapu sicil tüzüğüne göre tutulan kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bununla birlikte kat malikleri, kanuna göre birçok hak ve borçlara tabiidir. Kat malikleri bağımsız bölümleri, ortak ve eklentileri kullanırken ;

• İyiniyet kurallarına uymaları,

• Diğer malikleri rahatsız edici hareketlerden kaçınmaları,

• Genel giderlere katılmaları,

• Yönetim planına uymaları gerekmektedir.

Bununla birlikte yukarıdaki kurallara kiracı ve oturma hakkı sahipleri de uymak zorundadırlar.

KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI

Kanunumuza göre kat mülkiyeti ancak tümü tamamlanmış bulunan binalarda kurulur.

A ) KAT MÜLKİYETİNİN İRADİ OLARAK KURULMASI

İradi olarak kat mülkiyeti resmi bir senet ile birlikte tapu siciline tescil ile doğar. Bununla birlikte anagayrimenkulün tümünün kat mülkiyeti kapsamında olması gerekir.

B ) KAT MÜLKİYETİNİN MAHKEME KARARIYLA KURULMASI

Kat mülkiyetine elverişli olan yapılara bağlı olarak açılan ortaklığın giderilmesi davalarında mirasçılardan veya ortak maliklerden biri kat mülkiyetinin kurulmasını isterse hakim ilgili belgelere dayanarak kat mülkiyetine geçme kararı alabilir.

C ) KAT MÜLKİYETİNİN KAT İRTİFAKINA DAYANARAK KURULMASI

Bir arsa üzerindeki inşaat tamamlandıktan sonra yapının tamamı için düzenlenecek belge ile tapuya başvurulmasının ardından kat irtifakının resen kat mülkiyetine çevrilmesi mümkün olacaktır.

KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ HALLERİ

1 ) Tapu kütüğündeki kaydın terkini yoluyla :

Kat mülkiyeti, tapudaki sicil kaydının silinmesi ile sona erer. Bu ise tüm kat maliklerinin veya bağımsız bölümleri kendisinde toplamış malikin, anagayrimenkuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi istemi üzerine silinmesiyle olur.

2 ) Ana taşınmazın tamamen yok olması :

Anagayrimenkulün herhangi bir sebeple bütünüyle yok olması halinde kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

3 ) Ana taşınmazın kamulaştırılması :

Anagayrimenkulun kamulaştırılıp, sicil kaydının silinmesiyle kat mülkiyeti sona erer. Anagayrimenkulun kamulaştırılmasında her bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önüne alınarak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.

4 ) Ana taşınmazın harap olması :

Ana yapının tümüyle harap olması halinde yapı üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

KAT İRTİFAKI NEDİR ?

Sınırlı ayni hak kapsamındaki haklardan bir tanesi olan kat irtifakı, henüz yapılmaya başlanmayan ya da önceden inşaatına başlanmış ve halen devam edilmekte olan taşınmazlar üzerindeki bağımsız bölümlerin mülkiyet hakkını ifade eder.

KAT İRTİFAKININ KURULMASI

Kat irtifakının kurulmasında gereken şekli koşullar dikkate alındığında ;

1 ) Malikin ya da paylı maliklerin istemde bulunması

2 ) İstemle beraber ilgili belgelerin hazır bulundurulması

3 ) Resmi senedin düzenlenmesi ve ilgili tescilin yapılması

4 ) Beyanlar hanesine yazılması gerekir.

Kat irtifakı arsa payına bağlı olarak kurulur. Arsa payının irtifak hakkından ayrı olarak devredilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla arsa payı üzerinde kat irtifakı dışarıda tutularak yeni bir sınırlı ayni hak kurulamaz.

KAT İRTİFAKININ ÖZELLİKLERİ

1 ) Kat irtifakı geçici mahiyette özellik gösterir:

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir.

2 ) Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçiş için zorunlu bir aşama değildir:

Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçilmesi için zorunlu bir ön kuruluş değildir. Yani iradi bir tercihtir.

3 ) Kat irtifakında paylı mülkiyetin ortadan kaldırılması talep edilemez:

Kanun gereğince kat mülkiyetine ve kat irtifakına konu olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi talep edilemez.

4) Kat irtifakında kanuni önalım hakkı kullanılamaz:

Kat irtifakına bağlanmış bir arsa payının satılması durumunda diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakları yoktur.

KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI

1 ) Yararlanma hakkı:

Kat irtifakı, sahibine arsa payına bağlı olarak yapının bağımsız bölümlerinden yararlanma hakkı verir.

2 ) Borçlandırıcı işlem yapabilme hakkı:

Kat irtifakı sahibi kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak koşuluyla her türlü borçlandırıcı işlemi yapma hakkını haizdir.

3 ) Tasarruf işlemi yapma hakkı :

Kat irtifakı sahipleri, kat irtifakının devrini gerçekleştirebileceği gibi, kat irtifakı üzerinde kat irtifakının yapısına uygun sınırlı aynî haklar da kurabilirler.

KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ

A ) Olağan şekilde sona ermesi:

Bir yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, ilgili belgelerin tapuya teslim edilmesiyle gerçekleşir.

B ) Kat irtifakı sahipleri tarafından iradi olarak sona erdirilmesi:

Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.

C ) Kendiliğinden sona ermesi:

Kanunda kat irtifakına konu arsanın, tamamen yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması durumlarında kat irtifakının kendiliğinden sona ereceğine yer verilmiştir.

1 ) Kat irtifakına konu olan arsanın tamamen yok olması:

Mülkiyet ya da sınırlı ayni hakka konu olan taşınmaz, gerçekleşen doğa olayı sonucu tamamen veya sürekli olarak ortadan kalkar veya yok olursa kat irtifakı da bu sebeple sona erer.

2 ) Kat irtifakına konu arsanın üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi:

Kat irtifakına konu arsa üzerinde onaylı mimari proje ve plan uyarınca yapı yapma durumu objektif olarak imkansız hale gelmiş ise kat irtifakı kendiliğinden sona erer.

3 ) Kat irtifakına konu arsanın kamulaştırılması:

Kat irtifakı kurulan arsa, henüz kat irtifakına konu olan yapının yapımına başlanmadan önce ya da başlanmış olmakla birlikte tamamlanmadan önce veya yapımı tamamlanmakla birlikte henüz kat mülkiyetine geçilmediği durumlarda kamulaştırılırsa kat irtifakı kendiliğinden sona erer.

D ) Kat irtifakının mahkeme kararıyla sona ermesi

Kanun koyucu kat irtifakına konu yapının kat irtifakı kurulması sırasında verilen plan uyarınca beş yıl içinde yapılmaması veya tamamlanmaması durumunda kat irtifakı sahiplerine kat irtifakının sona ermesi yönünde mahkemeden karar alabilme imkanı tanımıştır. Bununla birlikte kanun kat irtifakının tamamlanmaması durumunda ise sulh hukuk mahkemesinden ek süre talep etme imkanı da tanımıştır.

KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI ARASINDAKİ FARKLAR

• Kat mülkiyetinde yapının tamamlanmış olma şartı aranırken kat irtifakında ise yapının tamamlanmış olmasına gerek yoktur.

• Kat mülkiyeti kat irtifakının devamı niteliğindendir. Yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçilir.

• Kat irtifakı geçici niteliktedir, kat mülkiyeti ise tapuda belirtilmiş olup süreklilik arz eden bir kurumdur.