Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda düzenlenmemekle birlikte TBK’ da tanımlanan eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesini birleştirerek çift taraflı karma bir sözleşme tipini oluşturur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belli bir pay devri taahhüdü karşılığında yüklenicinin sözleşme konusu bağımsız bölümleri inşaa etmeyi vaat ettiği tam iki tarafa borç yükleyen, isimsiz, kanuni şekil şartına bağlı, çift taraflı karma bir sözleşmelerdir.

SÖZLEŞMENİN UNSURLARI

 

1.Arsa Sahibinin Belirli Arsa Paylarını Devir Borcu:

Bu sözleşme ile arsa sahibi bir miktar para yerine, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını arsası üzerinde yapılacak inşaata karşılık yükleniciye devir borcu altına girer.

Arsa sahibi inşaat bittikten sonra ona ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa payından geriye kalan arsa paylarını yükleniciye devretmekte ve böylece eser sözleşmesindeki ücret ödeme borcunu yerine getirir. Burada arsa sahibinin yükleniciye karşı borcu nakdi değil aynidir.

2. Yüklenicinin İnşaat Edimi Yapma Taahhüdü:

Yüklenici sözleşmede kararlaştırılan payı belirlenen süre içerisinde bitirmeyi ve bağımsız bölümleri arsa sahibine eksiksiz bir şekilde teslim etme borcunu yüklenir.

Ancak yüklenicinin borcundan kurtulabilmesi için yalnızca arsa sahibine ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümleri tamamlaması ve teslim etmesi yeterli olmayıp sözleşmede belirlenen yapıyı Kat Mülkiyeti Kanununa göre bir kül halinde tamamlaması gerekir.

3. Tarafların Anlaşması:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğundan dolayı tarafların karşılıklı irade beyanlarının uyuşmuş olması gerekir. Yani taraf iradelerinin sözleşmenin esaslı unsurları hakkında birbirine örtüşmesi gerekir.

 SÖZLEŞMENİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için sözleşme konusu olmaya elverişli bir taşınmazın ve herhangi bir hukuki engele haiz olmayan tarafların bulunması gerekir. Aksi halde sözleşme geçerli olmayacaktır.

Sözleşmeye konu olan arsanın inşaat yapımına uygun olması gerekmekle birlikte imar izni de sahip olmalıdır. Ayrıca sözleşmeye uygun icra edilmiş olan bu binanın kat mülkiyetine çevrilebilmesi gerekir.

Bununla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları ise yüklenici ve arsa sahibidir. Arsa sahibi tek kişi olabilmekle birlikte birden fazla kişide olabilir. Aynı zamanda arsa sahibi gerçek kişi veya tüzel kişide olabilir.

Yüklenici ise tek kişi veya topluluk halinde olabilir. Eğer yüklenici birden fazla kişi ise yüklenicilerin tek bir sözleşme ile toplanması gerekecektir. Yüklenici eğer tüzel kişi ise bu tüzel kişiliğin yetkili temsilcisi tarafından imza atılması gerekir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ  

 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen isimsiz ve çift tipli karma bir sözleşme olup resmi şekil şartına bağlıdır.

Yüklenici bu sözleşmede eser meydana getirme edimini eser sözleşmesi hükümlerine göre, arsa sahibinin pay mülkiyetini geçirme edimini ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesine göre gerçekleştirecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, kararlaştırılan yapıyı yapma ve teslim etme borcu altına girerken arsa sahibi de kendisine vaat edilen bağımsız bölümleri karşılık gelecek kadar arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girmektedir. Sözleşmenin tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması bu özelliğinden kaynaklanır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda tapuya şerh edilebilmektedir. Bu şerhle birlikte alacak hakkının etkisi kuvvetlenecektir. Yükleniciye sözleşmeden doğan kişisel hakkını şerhten sonra sözleşmeye konu edilen taşınmazda hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilecektir.  

TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

1.Yüklenicinin Yükümlülükleri

Yüklenicinin asıl borcu bir inşaat meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etmektir. Bununla birlikte bu borcun ifasını sağlayan yan borçları ise, eserin sözleşmeye uygun hazırlanması, eseri sadakatle ve özenle borcu, genel ihbar yükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmektir.

Bununla birlikte yüklenici sözleşmeye konu eseri yaparken bu bağımsız bölümleri ayıpsız ve eksiksiz olarak teslim etmelidir. Yüklenicinin teslim borcunun ifa yeri, inşaatın bulunduğu yerdir. Sözleşmede teslim şekli öngörülmemişse yüklenici eserin teslimi için arsa sahibine bildirim yapabilir.

Eğer yüklenici eseri zamanında bitirip teslim etmez ise temerrüde düşer ve bu durumda Borçlar Kanunu gereğince temerrüt hükümleri uygulanır. Aynı durumda arsa sahibi de eseri almaktan kaçınırsa da temerrüt hükümleri uygulanır.

Sadakat borcu ise yüklenicinin edimini sözleşmeye göre ifasının yanı sıra arsa sahibinin her türlü menfaatini gözetmekle yükümlüdür. Sadakat borcunun kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki en önemli yansıması bildirim yükümlülüğüdür. Bildirim yükümlülüğü inşaatın zamanında ve sözleşmeye uygun bir şekilde tamamlanmasını engelleyen her türlü olgu ile ilgili olup iş sahibinin bu tehlikeleri bildirmesi gerekecektir. Aksi takdirde bundan doğacak zararlardan sorumlu olacaktır.

Özen yükümlülüğü ise yüklenicinin kendisine düşen borcun ifa aşamasında arsa sahibi yararına hareket etmek ve zarar verecek şeylerden kaçınmak zorundadır. Bu özen yükümlülüğüne arsa sahibini aydınlatma ve ona bilgi verme, iş sahibinin şahıs ve malvarlığı değerlerini koruması da içerir.

Özen borcunun bir diğer yansıması ise yüklenicinin eseri kendisi veya kendi yönetim ve gözetiminde yaptırmasıdır.

2.Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

Arsa sahibi yüklenici ile yapmış olduğu sözleşme ile devretmeyi taahhüt ettiği arsa paylarını ayıpsız ve inşaata elverişli bir şekilde yükleniciye geçirmekle yükümlüdür. Ayrıca inşaatın yapılması için gerekli olan ruhsat ve idari izinlerin alınması arsa sahibinin yükümlülüğündedir.

Söz konusu bu işlemlerin yapılabilmesi için arsa sahibinin yükleniciye vekâlet vermesi gerekir.

SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ VE ŞEKLE AYKIRILIĞIN SONUÇLARI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda düzenleme altına alınmamıştır. Bununla birlikte karma tipli bir sözleşme olup hem eser hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesini içerir. Bu sözleşme ile yüklenici arsa sahibinin arsası üzerinde yapı inşa etmeyi taahhüt ederken eser sözleşmesi yönünden, arsa sahibi ise bağımsız bölümlere karşılık belirlenen arsa paylarını müteahhide devretmeyi vaat ederek taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yönünden edim borcu altına girer.

Bundan dolayı yüklenicinin edim borcu yönünden sözleşmenin şekle bağlı bulunmasına karşın arsa sahibinin yükleniciye devretmeyi vazettiği arsa payı devrinin resmi senetle yapılması geçerlilik koşuludur.

Resmi şekle tabi olması nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu sicil memuru huzurunda ya da noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Şekil şartına uyulmaması ise sözleşmeyi geçersiz hale getirecektir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVADA YARGILAMA USULÜ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bununla beraber eser sözleşmesinin Tüketici Kanununda sayılan sözleşmelerden olması ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin eser sözleşmesinin bir türü olması sebebiyle Tüketici Kanununun aradığı özelliklere sahip sözleşme olması halinde açılan dava tüketici mahkemesi görevine girecek böylece tüketicinin ikametgâhında bulunan mahkeme yetkili olacaktır.

Bununla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraf sıfatı ve uyuşmazlığın niteliğine göre asliye ticaret, asliye hukuk ve tüketici mahkemeleri görevli olacaktır. Eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arasında oluşan uyuşmazlıklar ile arsa sahibinden bağımsız bölüm alan üçüncü kişiler ile arsa sahibi veya yüklenici arasındaki davalarda genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde görülecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde doğan davalarda davacı arsa sahibi, yüklenici ve bu sözleşmeye katılan üçüncü kişi ya da halefleri olacağı gibi,  bu kişilerin yasal mirasçıları da davacı olabilecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı ise sözleşmenin geldiği aşamaya göre farklılık gösterecektir. Sözleşme edimleri ifa edilmiş ise üçüncü kişi, yüklenici ve arsa sahibini davacı olarak gösterecektir.

Sözleşmenin geçmişe etkili olacak şekilde dönme beyanı ile sona erdirilmesi halinde ise sebepsiz zenginleşme kuralları gereği aldıklarını geri vermekle yükümlü olacaklardır. Bu durumda üçüncü kişiler sözleşmeyi yüklenici ile yapmış ise yükleniciyi, arsa sahibi ile yaptıysa yalnızca arsa sahibine karşı dava açabileceklerdir.