İfraz Ve Ortaklığın Giderilmesi

İFRAZ

İfraz, arsa ve arazi düzenlenmesi konusunu kapsamakla birlikte ilgili kişinin talebiyle bir parselin birden fazla parçaya ayrılıp, yetkili idare tarafından onaylanarak, oluşan her bir parselin farklı bir numara ile ayrı tapu kütüğü sayfalarına tescil edilmesi işlemidir.

İfraz ve tevhit işlemlerine ilişkin genel şartlar, İmar Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik hükümleriyle düzenlenmiştir.

İfraz işlemi hukuki niteliği itibariyle bir idari işlem olmakla birlikte 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları açısından hukuka uygun olmak zorundadır.

İFRAZIN ÇEŞİTLERİ

1) İsteğe Bağlı İfraz:

İsteğe bağlı ifraz, arsa ya da arazi sahibinin talebiyle taşınmazın birden fazla parçalara ayrılması durumudur. Bununla birlikte eğer arsa sahibi birden fazla ise tüm paydaşların tümünün rızası gerekir.

Yapılan bu ifraz talebiyle beraber idare tarafından süreç başlatılacaktır. Parselleme işlemi yapılırken ilgili taşınmazların imar planına göre uygun olup olmadığı kontrol edilir.

2) Mahkeme Kararı ile İfraz:

Bu ifraz türünde taşınmazın birden fazla parçaya bölünmesi için mahkeme kararına ihtiyaç vardır. Uygulamada hükmen ifraz olarak adlandırılmakla beraber bu ifrazda taşınmazın birden fazla kişiye ait olması durumunda her bir ortak diğerinden bağımsız bir şekilde mahkemeye başvurabilirler.

Bu durumda diğer ortakların talebi olmamasına rağmen onların iradesi hilafına taşınmazın ayrılması söz konusu olacaktır.

3) Cebri İfraz:

Cebri ifraz İmar Kanunun 18. maddesinde düzenlenmekle birlikte, taşınmaz maliklerinin rızası aranmadan ilgili taşınmazın imar planına uygun bir şekilde parsellere ayrıldıktan sonra hak sahiplerine dağıtılarak resen tescil işlemi yapılmasıdır.

4) Basit İfraz:

Bir parselin ifraz edilmesi sonucunda oluşan parsellerin hepsi aynı ada içerisinde yer alıyor ve yeni bir ada oluşturmuyor ise basit ifraz söz konusudur. Yani ifraz edilen taşınmaz umumi bir hizmet alanlarını kapsamıyor ve bu nedenle oluşan tüm parseller aynı ada içinde bulunmaya devam ediyorsa, yapılan bu ifraza basit ifraz denir.

5) Parselasyon Niteliğinde İfraz:

Basit ifrazın aksine yapılan işlem sonucunda oluşan parsellerin aynı ada içerisinde değil, farklı ada içerisinde yer alması durumunda söz konusudur. Bir başka ifadeyle ifraz edilen taşınmazın umumi hizmet alanlarını kapsaması durumunda yapılan ifrazdır.

İFRAZIN ŞARTLARI:

A)PLANLI ALANLARDA

1) Parselasyon Planının Tescil Edilmiş Olması Gerekir:

İfraz işleminin gerçekleştirilebilmesi için kural olarak ilk önce parselasyon işleminin gerçekleştirilmesi gerekir. Planlı alanlarda ifraz işleminin yapılabilmesi için öncelikle uygulama imar planının yürürlüğe girmiş olması daha sonra ise yürürlüğe giren bu uygulama imar planına uygun bir şekilde parselasyon işleminin yapılması ve tapuya tescil edilmesi gerekir.

Bununla birlikte bu kuralın bazı istisnaları mevcut olup, tescil olmasına ilişkin şart aranmayacaktır. Bu istisnalar;

● Kamu mülkiyetine ait alanlarda,

● Parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlarda,

●  Koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda,

● Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında istisna teşkil etmektedir.

2) İfraz İşleminin İmar Planına ve Mevzuatına Uygun Olması Gerekir:

 

İmar Kanununa göre parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz işleminin imar planına ve imar mevzuatına uygun olması gerektiği belirtilmiştir.

Bununla birlikte yönetmeliğe göre ifraz şartlarının aranmadığı durumlarda mevcuttur. Kamu tesislerinin inşası için gereken kamulaştırmadan dolayı taşınmazların gerekli parçalara ayrılmasını sağlamak amacıyla yapılacak olan ifraz işlemlerinde yönetmelikte belirtilen şartlar aranmayacaktır.

3) İfraz İşlemi ile Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulamaz:

 

Yönetmeliğe göre ifraz işlemi sonucunda oluşturulan parsellerin kamu yoluna cephe olması gerektiği vurgulanmıştır. Bununla birlikte yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı da düzenlenemez.

Bir parselin imar planına göre yola cephesi bulunmayabilir ya da imar planı değişikliği neticesinde mevcut olan yola konumu kapanması söz konusu olabilir. Bu şekilde yola cephesi bulunmayan parsellerde öncelikle arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak yola cephe oluşturulmalıdır.

4) Tehlike Arz Etmesi Nedeniyle Yapı Yapılması Yasaklanan Alanlarda İfraz İşlemi Yapılamaz:

 

Afet alanlarında ya da yer bilimi ve sağlık açısından tehlike arz etmesi nedeniyle ilgili idare tarafından hazırlanan imar planı ya da onaylı raporlara dayanılarak yapı inşası yasaklanan alanlarda ifraz işlemi yapılamaz.

Ancak yönetmelik bu kurala bazı istisnalar getirmiştir:

● Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları,

● Yönetmelikteki belirtilen nedenlerle ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan kısımları,

● İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları,

 Gıda, Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğünün görüşü alınarak, ifraz edilebilir.

5) İfraz ve Tevhit İşlemleri Maliklerin Talebi Üzerine Yapılabilir:

 

İfraz işlemleri cebri olmamakla birlikte rızai işlemlerdir. Bir başka ifadeyle taşınmaz maliklerinin talebi gerekmektedir. Taşınmaz eğer müşterek mülkiyete tabi ise tüm maliklerin onayı gerekmektedir. Taşınmaz maliklerinin tümünün onayı bulunmaz ise her bir malik, mahkemeye başvurarak ifraz işlemi talep edebilir. Bu durumda mahkeme kararıyla ifraz söz konusu olacaktır.

Bununla birlikte ifraz işleminin talep ile yapılması kuralına imar mevzuatı istisna getirmiştir:

● Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.

● Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren üç ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde resen ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.

6) İfraz İşleminde Taşınmazdan Kesinti Yapılamaz:

İmar Kanununa göre yapılan arazi ve arsa düzenlemesinde düzenleme ortaklık payı altında taşınmazların yüzölçümünün %45’ini geçmeyecek şekilde kesinti yapılabilmektedir. Ancak ifraz işlemlerine konu taşınmazlardan ne düzenleme ortaklık payı ne de başka bir ad altında kesinti yapmak mümkün değildir.

7) İfraz ve Tevhit İşlemleri Terk Şartına Bağlanamaz:

İmar mevzuatında ifraz şartına ilişkin şartlar düzenlenmiştir. Bu şartlar dışında idarece başkaca ek şartlar getirilemez. İmar mevzuatında ifraz işlemlerinin taşınmazlarının bir bölümünün terk edilmesi ya da kamulaştırma şartına bağlı olabileceğini öngören bir hukuki durum düzenlenmemiştir.

Bununla birlikte maliklerin kendi istekleri taşınmazlarının bir kısmını yola ya da yeşil alana bedelsiz bir şekilde terk etmeleri sonucunda ifraz işleminin yapılmasında bir sakınca yoktur. Ayrıca taşınmazın daha sonra arazi düzenlemesine konu edinilmesinde yapılan bu gönüllü terkler düzenleme ortaklık payından düşülecektir.

8) İfraz Hattı ile Birbirinden Ayrılan Parseller Tevhit Edilemez:

İmar yönetmeliğine göre bir imar planında iki parsel arasında ifraz hattının öngörülmesi durumunda söz konusu parsellerin tevhit edilmesi mümkün değildir.

9) Yapı Estetiği ve Sokak Siluetini Bozacak Şekilde İfraz ve Tevhit İşlemi Yapılamaz:

 

Planlı alanlar imar yönetmeliğine göre yapılacak olan ifraz işleminin imar adasında bulunan yapılan estetik görüntüsünü ve sokak siluetini bozmaması gerektiği öngörülmüştür. Aksi bir durumda çeşitli araştırmalar ve tetkikler sonucunda yapılacak olan bu ifraz işleminin onaylanmaması gerekir.

B) PLANSIZ ALANLARDA

Yönetmeliğe göre imar planı bulunmayan alanlarda yapılacak olan ifraz işlemleri için belirlenen miktardan daha küçük ifrazlara izin verilmemiştir. İmar planı dışındaki kalan alanlarda ifraz işlemi sonucunda elde edilecek olan parsellerin genişlikleri yirmi metreden, derinlikleri ise otuz metreden küçük olamaz. Ayrıca bu ifrazların kamuya ait bir yola cephesinin bulunması zorunludur.

Bu kapsamda parselden terk suretiyle yol oluşturulamayacağı gibi ifraz işlemi ile çıkmaz sokak ihdas edilemez ayrıca çıkmaz sokağa cephesi bulunan parsellerin ifraz işlemine konu olması da mümkün değildir.

Köy ve mezraların yerleşik alanlardaki ifrazlarında ise parsel genişlikleri en az on beş metre, parsel derinlikleri ise yirmi metre olacağı öngörülmüştür. Ayrıca yapılan bu ifraz işlemleri sonucunda en fazla beş parsel elde edilebileceği hükme bağlanmıştır.

İmar Kanununa göre ifraz belediye ve mücavir alan sınırları dâhilindeki taşınmazlarda yapılacak resen ya da talep üzerine ifraz ve tevhit işlemleri ve bu işlemlerin hukuka uygunluğunu belediye encümenleri ya da il idare kurulları tarafından onaylanır.

Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç otuz gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için on beş gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Belediye encümenine veya il encümenine intikal eden ifraz ve tevhit başvurularının otuz gün içerisinde sonuçlandırarak, tescil veya terkini için on beş gün içinde, mezkûr kanun gereğince tapuya bildirmelidir.

İMAR HUKUKU KAPSAMINDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ ( İZALEYİ ŞUYU ) DAVASI

İzaleyi şuyu davası kelime anlamı olarak ortaklığın giderilmesi anlamına gelmektedir. İmar hukuku kapsamında ise paylı mülkiyeti olan iki ya da daha çok kişinin taşınmazı aralarında paylaştırılmasıdır.

Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaz ise taşınmazın satılıp, bedelin bölüştürülmesidir.

İmar Kanunu hükümlerine göre şuyulandırılan taşınmazın sahipleri ilgili idarenin tebliğinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları şuyun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare son hissedarmış gibi şuyuun izalesi için dava açabilir.

İmar hukuku kapsamında açılacak olan izaleyi şuyu davasında ilgili taşınmazın bulunduğu idare mahkemesinde dava açılacaktır.