Arsa Payı Düzeltilmesi

Arsa payı kavramı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. Buna göre arsa payı, bir arsanın bu kanunda yazılı esaslara göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denir.

Bununla birlikte arsa payı mülkiyet sahibine yüklenen bazı hak ve yükümlülüklerle beraber ana yapının herhangi bir nedenle ortadan kalkması halinde arda kalan taşınmaz üzerinde daha önceden belirlenmiş olan paylara bağlı mülkiyet hakkından ibaret olmasından dolayı önemlidir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerlerinin orantılı olarak arsa payının kurulacağı öngörülmüştür. Eğer bu payın hesaplanmasında bir orantısızlık çıkarsa arsa payının düzeltilmesi davası açılması söz konusu olacaktır.

ARSA PAYININ BELİRLENMESİ

Davaya konu arsa payının belirlenmesinde taşınmazı konumu, bağımsız bölümün bulunduğu kat, yola olan cephesi, ısınma sistemi, bağımsız bölümün alanı, aydınlanması, mimari kullanımı, kullanım amacı, eklentileri, dış etkenlerden etkilenme, güneşten yararlanma, gibi objektif unsurlar arsa payının değerini etkileyen unsurlardır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen artış ve eksilmeler dikkate alınmayacaktır.

Uygulamada genellikle arsa payının belirlenmesinde bilirkişiye başvurulmaktadır. Bilirkişiler esas değer tespitinde ana gayrimenkulde kat irtifakı tesis edilmiş ise irtifak tarihini, doğrudan kat mülkiyeti kurulmuş ise mülkiyetin kurulma tarihini esas almak zorundadır.

ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI

Arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmesi için kanun ve Yargıtay belirli şartlar aramıştır.

1 ) Kat Mülkiyeti- Kat İrtifakı Olmalı:

Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için kat mülkiyeti/kat irtifakına geçilmiş olması veya kat mülkiyeti ve kat irtifakının halen mevcut olması gerekmektedir.

Kat irtifakına konu olan arsanın tamamıyla yok olması, arsanın üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesinde ve arsanın kamulaştırılmasında da kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecektir. Dolayısıyla bu durumda arsa payının düzeltilmesi davası açılamayacaktır. Bununla birlikte imar planı değişikliğinde eğer taşınmaz üzerinde inşaat faaliyeti yasaklanırsa bu durumda da kat irtifakı son bulacaktır böyle bir durumda düzeltme davası açılamayacaktır.

2 ) Arsa Payının Orantısız Olarak Belirlenmesi:

Kat mülkiyeti kanununda, arsa paylarının bağımsız bölümlerinin payları ile orantılı olarak tahsil edilmediği hallerde arsa payının düzeltilmesi davasının açılabileceği öngörülmüştür. Bununla birlikte arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için bağımsız bölüm malikinin hukuki yararı bulunması gerekir.

DAVA YARGILAMA USULÜ

Arsa payının düzeltilmesi davası aslen tapuda kayıt düzeltme davası niteliğindedir.

Arsa payının düzeltilmesi davasında davacı, kanunda belirtildiği üzere her kat maliki veya kat irtifakı sahibi olan kişi veya bunların mirasçılarıdır.

Davacının davayı açmakta hukuki bir yararının bulunmasının yanında iyiniyetli olması gerekir. Şöyle ki Yargıtay kat irtifakı ve kat malikinin, mülkiyetin kurulması aşamasında payların belirlenmesine katılıp onaylayan maliklerin, sonradan dava açmalarının iyiniyetli olmadıklarından dolayı davayı reddetmiştir.

Arsa payının düzeltilmesi davasında davanın tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekecektir. Yargıtayın da kararı bu yönde olup aksi halde davanın bozulması gerekecektir.

Arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bununla birlikte yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Davanın temelinde bir ayni hak olduğundan dolayı kat mülkiyeti ve kat irtifakı bulunduğu sürece davanın açılmasında herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

Yargıtaya göre arsa payının düzeltilmesi davasında harç ve vekâlet ücretine maktu ücret üzerinden hesaplanıp hükmedilmesi gerekir.